Samenvatting
Je hebt goede kansen om je volledige borg van € 1.800 terug te krijgen. De verhuurder had de borg binnen 14 dagen na het einde van de huur moeten terugbetalen, en als hij iets wilde inhouden, binnen 30 dagen met een volledige kostenspecificatie. Hij heeft geen van beide gedaan. Omdat er bij het begin van de huur geen opleveringsrapport is gemaakt, moet hij bovendien bewijzen dat de schade aan de vloer tijdens jouw huur is ontstaan. Stuur hem een ingebrekestelling; betaalt hij niet, dan kun je zonder advocaat naar de kantonrechter.
Feiten en aannames
- Je huurde van 1 september 2023 tot en met 31 augustus 2026 een appartement in Utrecht, kale huur € 900 per maand.
- Je betaalde bij aanvang een borg van € 1.800.
- Bij het begin van de huur is geen beschrijving of opleveringsrapport van de woning opgemaakt.
- Op 20 september 2026 mailde de verhuurder dat hij € 1.100 inhoudt voor "schade aan de vloer en schoonmaak". Hij stuurde geen facturen of offertes en betaalde ook de overige € 700 niet terug.
- Aanname: de verhuurder is een particulier die één woning verhuurt.
- Aanname: je hebt foto's van de woning bij vertrek en de vloer had bij aanvang al krassen.
Rechtsvragen
- Binnen welke termijn moest de verhuurder de borg terugbetalen, en mocht hij iets inhouden?
- Wie moet bewijzen dat de schade aan de vloer door jou is ontstaan?
- Waar heb je recht op als hij te laat is, en hoe dwing je betaling af?
Toepasselijk recht
- Art. 7:261b BW: de borg is ten hoogste twee keer de kale huur (lid 2). De verhuurder restitueert de borg binnen veertien dagen na het einde van de huur, tenzij er schade is of nog huur openstaat; dan betaalt hij binnen dertig dagen het restant terug, na verrekening van aantoonbaar gemaakte kosten (lid 3). Hij moet de huurder schriftelijk informeren over een verrekening, met een volledige kostenspecificatie (lid 4).
- Art. 7:224 lid 2 BW: is er geen beschrijving van het gehuurde gemaakt, dan wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat waarin het bij het einde van de huur is.
- Art. 7:218 BW: de huurder is aansprakelijk voor schade door een hem toe te rekenen tekortkoming.
- Art. 6:96 lid 6 BW: incassokosten van een particuliere wederpartij kun je pas vragen na een aanmaning met een betaaltermijn van veertien dagen.
- Art. 93 onder c Rv: huurzaken behandelt de kantonrechter, ongeacht het bedrag.
Jurisprudentie
- Rb. Midden-Nederland 26 november 2025, ECLI:NL:RBMNE:2025:7832. Geen beschrijving bij aanvang: de verhuurder moest bewijzen dat de schade tijdens de huur ontstond. Foto's van na het vertrek waren daarvoor onvoldoende. Een beding dat de woning "in goede staat is aanvaard" veranderde dat niet. De borg van € 4.000 moest terug, met wettelijke rente en incassokosten. Vergelijkbaar met jouw zaak.
- Rb. Gelderland 10 april 2026, ECLI:NL:RBGEL:2026:3194. De verhuurder stelde dat de woning niet schoon was opgeleverd, maar onderbouwde dat niet. Borg terug, met wettelijke rente vanaf veertien dagen na het einde van de huur.
- Rb. Amsterdam 6 juni 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:3334. Noodzakelijke schoonmaakkosten na oplevering kunnen wél schade zijn die de verhuurder mag verrekenen. Pleit voor de verhuurder als hij de schoonmaak kan aantonen.
Analyse
1. Termijn en inhouding. De huur eindigde op 31 augustus 2026. Zonder schade had de borg uiterlijk 14 september terug moeten zijn. Wil de verhuurder schade verrekenen, dan moest hij het restant uiterlijk 30 september betalen en de kosten volledig specificeren. Een mail met een rond bedrag zonder facturen is geen specificatie van aantoonbaar gemaakte kosten. De € 700 die hij zelf niet betwist, had hij in elk geval moeten betalen.
2. Bewijs van de schade. Omdat er geen beschrijving is gemaakt, geldt het wettelijke vermoeden in je voordeel: je wordt geacht de woning te hebben gekregen zoals je hem achterliet. De verhuurder moet dus aantonen dat de vloer bij aanvang onbeschadigd was. Zoals in de zaak uit Midden-Nederland is een foto van ná je vertrek daarvoor niet genoeg. Tegenargument: heeft de verhuurder foto's of een advertentie van vlak voor je huur waarop de vloer gaaf is, dan kan dat het vermoeden ontkrachten. Voor schoonmaakkosten ligt het minder sterk: als de woning aantoonbaar vuil was, kunnen redelijke kosten verrekend worden (Rb. Amsterdam 2024).
3. Wat je kunt vorderen. De borg, wettelijke rente vanaf de dag na het verstrijken van de termijn en, na een veertiendagenbrief, buitengerechtelijke incassokosten volgens de wettelijke staffel.
Risico's en termijnen
- Termijnen: geen verjaring die nu dreigt. Wacht toch niet te lang: hoe verser het bewijs, hoe beter.
- Bewijslast: ligt bij de verhuurder voor de schade; bewaar jouw foto's, de mail van 20 september en het betaalbewijs van de borg.
- Kosten: bij de kantonrechter betaal je griffierecht en dagvaardingskosten. Win je, dan moet de verhuurder die in de regel vergoeden.
- Rechter: de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland (Utrecht). Een advocaat is niet verplicht.
Advies en vervolgstappen
- Stuur deze week een ingebrekestelling: eis € 1.800 binnen 14 dagen, of een volledige kostenspecificatie met facturen voor wat hij wil inhouden. Vermeld dat je anders wettelijke rente en incassokosten vordert. (Met het pakket bij deze analyse maak je die brief in één klik.)
- Betaalt hij binnen de termijn alleen de € 700, accepteer dat dan onder voorbehoud van de rest.
- Geen reactie of geen onderbouwing? Start een procedure bij de kantonrechter.
- Twijfel je over de foto's van de verhuurder, of gaat het om meer geld? Dan kan een advocaat huurrecht je zaak overnemen; dit dossier ligt dan al klaar.